陈启宗:做房地产的人都很贪婪 但也要尊重市场规律

社会
陈启宗:做房地产的人都很贪婪 但也要尊重市场规律

  2020博鳌房地产论坛于8月11日在海南召开。恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗视频连线并演讲。

  陈启宗称,凡是搞房地产的人,都是贪性很大的人。第一,因为房地产的稀有性,供应是有限的,第二,行业内的投资、投机都叫人容易贪婪。“作为一个房地产的参与者,你的贪念有多大,贪念小的人大概不会赚大钱,但是大概也不会破产。你赚的钱一定是很小的,因为你的贪念小,或者说你胆子小”。

  但陈启宗称,中国发地产市场发展中,机遇特别多,所以贪婪的“疯子”也特别多。但能够留下来不被淘汰的人,都不只是胆子大、贪念大的人,也是非常冷静的人。

  他强调,所谓冷静就是要尊重市场规律,“要不然市场一定把你吃掉”,“要有对市场周期的尊重,你才不会被市场淘汰掉”。

  以下为演讲实录:

  陈启宗:大家好,非常不幸运,不能跟你们在一块在美丽的海南。我非常同意刚才樊纲教授说的话,埋头苦干,要把自己的事情做好,要对形势有正确的判断,这些都是非常重要的。

  今天给我的题目是“历史的周期”,周期这个东西的确定性非常大,绝对还会来,不过我觉得又是为难的。每年诗涛给我的题目都是莫名其妙的,我觉得是不需要讲的,不应该讲的,比如说今年给我的题目是“历史周期的洞见、结论与未来”。对我来讲是显而易见的东西,有什么好讲的呢?就像春夏秋冬,那是一个历史周期,没什么好说的,人尽皆知的事,你要我来说20分钟,实在有难度。

  我简单总结一下,洞见是什么?对于历史周期的洞见就是有形存在,那个结论是什么?不会改变。未来是什么?未来是一定在的。这样就讲完了。

  当然诗涛不会让我这样就糊弄过去。

  “历史的周期”这一句话就告诉我们,周期是可预知的,预见性非常强的,凡是上去的市场都会下来,下去的市场大部分会上去。所以历史的周期,预见性是非常非常强的,千万不要说,因为有周期就很危险,当然有危险,好处就是预见性非常强。过去几百年是如此,往后的几百年还是继续的如此。

  当然,没有周期,搞房地产就没有机遇,周期是给你跟我机遇的最好的方法。不过大家也知道,水可载舟,亦可覆舟,有机遇的同时也隐藏着巨大的危险。房地产跟其它的行业不一样,它的周期性特别强,而且是特别不可以改变,大家都明白这个道理,不用我多说,当然有各种各样的需求,有刚性的需求,还要加上刚才樊纲说的换房子的需求、迁移性的需求等等。

  这些刚性的需求存在,因为房地产是一个周期非常长的行业,所以它的周期性也越来越大,单位数字很大,买一套房子就几百万甚至几千万,因此借贷一定会很多,所以也就影响了周期性。当然房地产不止是有需求,人有住的需要,还有投资的元素在里面,还有一些投机的元素在里面,这是我们大家都不大喜欢的。投资这个东西确确实实是可以理解的,所以房地产的周期性是特别强、特别大,而且特别不可改变。这就给了你和我相当的机遇,但是也要小心,因为这里的危险也是特别大。

  要是让我讲历史周期的洞见,那个洞见不是周期的本身,周期的本身大家都知道,而是要讲洞见什么,洞见你自己。大家都知道周期是市场经济的产物,要是没有市场经济,这个周期就可能不会那么大,但是有了市场经济,加上房地产的独特性,周期性就很强了。当然,有周期其中一个原因就是有供求,在短暂的失衡的时候,就会制造出这个周期。

  但是这里我还要讲一点,除了真正的供求之外,还要知道市场周期波动特别严峻的是什么,就是一个字,这个字说出来不好听,但是在座凡是搞房地产的人,这方面是特别强的,坐在前排的很多经济学家,他们没有太大这方面的难处,但是所有搞房地产的人,有一个字形容我们是非常好的,我知道很多人都不喜欢我这样说,但是事实确实如此,这个字就是“贪”。贪的成分相当大,要是没有贪的成分在里面,周期不可能那么大。凡是搞房地产的人,都是贪性大的人,你贪性不大,恐怕不会进到房地产这个领域。

  为什么贪呢?有很多原因,第一个是房地产的稀有性,供应是有限的,而且有非常强的地点的独特性,差一条街就是完全不一样的世界,所以房地产的稀有性和地点的独特性,再加上大家说的投资、投机,都是叫人容易在这个行业里贪婪。还有就是房地产是不动产,也使很多人愿意进到这个行业里。问题是你作为一个房地产的参与者,你的贪念有多大,贪念小的人大概不会赚大钱,但是大概也不会破产。你赚的钱一定是很小的,因为你的贪念小,或者说你胆子小。

  对不起,樊纲是我好朋友,我好想说了点他不好的话,他是经济学家,经济学家一般来说贪念不够大,胆子太小,所以赚大钱的机会就相对的少。当然我也很高兴,我看樊纲虽然钱没有在座搞房地产的人多,但是他生活还是可以过得不错的,所以也说明中国整体的经济是很有进步的。

  不过无论如何,贪念不大的人,或者是胆子小的人,是不可能赚大钱的,要是你是个女孩子,看到一个搞房地产的男人,你想他赚大钱,你就一定要找一个贪的人,找一个胆子大的人。当然现在在内地,男人找女人也是这样的,不少搞房地产的女人,要是你想她赚大钱,就必须找一个贪的,胆子又大的。

  但是胆子大可能赚大钱,也可能亏大本,破产的人大概都是贪念最多、胆子特大的人。所以关于周期这个事,需要洞见的不是周期的本身,而是参与房地产的人如何。我想在座房地产的人很少会讲到关于人的问题,大家讲的都是关于市场的问题。今天我要跟大家谈的是人的问题,贪念、胆子。

  还有一个就是你有多冷静。我去年和前年曾经说过,房地产行业是“疯子”特别多的地方,疯子会为了一时的风光,就去冒破产的威胁,那些人都是不值得我们尊敬的,早晚市场会把那些人淘汰,因为中国在以往这二三十年大发展的时候,机遇特别多,所以“疯子”也特别多。能够长远留下来不被淘汰的,都不只是胆子大、贪念大,也是需要非常冷静的人。

  冷静是什么意思?就是尊重市场规律,要不然市场一定把你吃掉。所以你要是不想被吃掉的话,你在贪念大、胆子大的同时,千万不要做疯子,还要加上相当的冷静,相当的对市场周期的尊重,你才不会被市场淘汰掉。所以允许我最后用一些我个人的经历,也是我在恒隆地产里面的经历,来描绘一下在历史周期里,如何逃避那些危机,反而是利用这些周期而赚更多的金钱。

  很多人都知道我是1991年接任恒隆的董事长,我上来之后就发现(当然之前我也知道)我的前任很少注意周期这回事,到底现在市场是如何,任何时候都没有一个强烈的判断。我上来之后第一件事就是要判断市场的周期现在何在,我当时得出的结论就是住宅土地是可以买的,所以我就花了大概一两年的时间去买住宅土地,到了1993年,我就发现住宅土地的价格开始过猛、过高,反而很多商业的物业价钱相对来说还是非常低,所以从1993年开始,我就停止购买住宅用地,转而购买商业物业,来收租、自用。

  又过了两年,到了1995年,我就发现商业物业机会也不是太多,转而而住房的土地价格在我没有买的那两年,也就是1993到1995年,是越来越飞升,到了1995年之后,我就做出一个决定,就是什么都不要买,土地也不买,商业物业也不买,那做什么呢?就像刚才樊纲说的,要把自己内部的事情、管理的事情搞好,但是一般人做房地产不买卖,那是过不了活的,要忍,那是最为难的。但是要是你没有把忍学好的话,你根本不懂得周期到底是怎么回事,周期的本身就告诉我们大家,总有一段时期要来,是你要忍的。

  有一句老外的话,“把手放在屁股下面”。也就是说坐在你的手上面,不要乱动,对人性来说,那是非常难过的一件事情。但是你却应该在那个时候憧憬你的未来,今天的痛是叫你明天更好。结果我们这样做了多久?我们忍了两年多一点,从1995年到1997年。

  但是这里有一个很好的心得跟大家分享一下,我们都知道1997年7月1号是香港回归的日子,历史告诉我们,1997年6月30号就是香港房地产那个大周期的最高点。那是英国人有意识的做出来的一件事,他们不可能预知亚洲金融危机在7月2号来临,大家无可否认,英国人是有意在1997年之前把香港的房地产飞上去,这是一个决策性的决定,所以要是政府有什么决定,特别是宏观的决定,我们大家不可不知,要是在1997年之前,一定会把地价推高的话,你就知道自己该如何自如进出那个市场。当然英国人没有那么厉害,也不可能真的预见到1997年6月30号就是香港地产的最高峰,但是英国人也有幸运的一天,就是7月2号金融危机来到,7月2号就带来一个极大的周期。好多人还不相信问题会那么严重,历史告诉我们,虽然股票市场、资本市场已经有非常严峻的改变。

  7月1号是香港回归,7月2号是亚洲金融危机爆发的时候,7月1号那天我是很高兴的,因为香港回归,历史证明7月2号也是非常值得高兴的一天,因为亚洲金融危机告诉我,早晚房地产是会掉下来的,我从1995年忍着手不动,反而筹集了很多的资金,更好的是7月2号亚洲金融危机的来临,没有立刻就带进房地产的下降。不知道在座的各位有没有注意到香港市场是什么时候才下跌,是1998年1月,也就是说从1997年7月2号到1998年1月,这中间有6个月的时间,这6个月时间大经济已经下滑得很厉害,但是房地产价格没有下滑,所以这6个月就给了你我最好出售物业的机会。我们从1997年春天已经开始卖东西,到了7月2号之后,更加快我们卖商业楼宇的决心。果然到了1998年1月份,房地产价格就开始下跌。我还记得我当时有一个商业物业是1998年1月才成交的,当时我非常担心,担心对方毁约,因为市场下去了。还好他们还是签下去了,所以在那6个月里,我又利用这个机会卖了不少东西,也赚了不少钱。那你说你赚了钱,买了你的物业的人怎么办?我说那不是我的问题,没人把枪顶在他头上逼着他买,是他自愿买的,所以他要为自己的动作而负责任。

  从1998年1月价格下降之后,好多人说现在开始进入买土地的时间了,我说不一定,因为我不知道那个下降是V形的还是U形的,还是L形的,所以还是不要动。所以从1998年1月开始,我又等了大概15个月,到了1999年才比较有把握,知道当然不是V形,很可能是U形。如果是U形的话,我就不会买了。所以从1999年春天,我就进到市场里去买土地。当时没有人敢去买,所以基本上拍卖价就是我的成交价,那些买下来的土地,一年半左右之后我又停止了,因为价格开始上去,不过中间有15个月的时间是给我买土地的好时间,后来赚的钱也确实是有不少是那时候买进的,最好的项目,一个项目的净盈利是200亿,现在在内地,200亿的盈利不是什么大数字,但是在20年前,那是一个大数字。还有其它的项目,加起来总共有三四百亿的利润。这不是销售额,而是利润。这些大的周期给了我非常好的大机会。

  到了2001年,机遇又来了,就是在中国内地,很多商业的土地,在那个时段是没人愿意买的,所以从2005年之后有3年之久,2005到2007年,在那三年里面,我又进到中国内地的商业市场去购买很多土地,现在在我手上还有一些土地是1000块一平米的楼面价,而且是省会城市的市中心,这个价格在现在是不可想象的一件事,到现在为止至少上升10倍到20倍。

  大家说你这都是以往的事,今天还有这个机会吗?我说不要忘记,我刚才对历史周期的结论是什么?是不会改变的。我对历史周期未来的看法是什么?是一定在的,所以机会一定再会有,当然机会的大跟小每次不一样,每次影响它上去或者影响它下来的原因往往也是不一样的,但是你也不要管那么多为什么上去,为什么下来,你只要知道它会上去、会下来,你就知道该如何做。

  当然我加一句,从2007年之后到2020年,在这十几年里,在中国我有没有再买香港的土地呢?有,但是那个大机遇期已经过去,只能照着特有的机会去购买我需要的土地。现在小周期还是有的,比如说七八年前,内地不少城市的很多区政府因为要发展,但是又缺钱,而且是缺得非常厉害,很多区政府因为要拆迁而借了很多钱,所以这又给我一个小机遇。你缺钱,来找我,恒隆有钱,所以又是我们买土地的机会。

  今天大家都知道新冠肺炎病毒来了,疫情还没有完全过去,我说凡是有不好的事情发生,都是你买地的机会,你不一定要买,但是你一定要去看,那个机会合不合乎你的需要不知道,但是总是有机会。刚才第一位发言的杨積先生就说到,今年2月的时候,断崖式的下降,这些都是给我们很好的机遇,刚才樊纲先生说,现在是以国内经济的大循环为主导,当然还有国际的循环也是要的,国际事务有太大的不确定性,但是国内的大循环是不可改变的事,在可见的未来,这是一个大确实,这也就会给我们带来不同的机遇,所以我对中国经济的前途还是比较有信心的。要是对经济大循环有信心的话,也就告诉我,买房地产的机遇永远会存在。

  所以最后的总结,我就再重复我刚才说的历史周期三的件事,第一,洞见是什么?有其存在。你说这句话太简单了,是简单了,但是有些人就是没看到最简单的事,所以就不能在其中赚钱。所以洞见是什么?是历史周期有其存在。结论是什么?不会改变。未来是什么?一定会再来。祝大家冷静,胆子要大,贪念可以大,但是冷静不可少,尊重市场的规律,乃是在房地产周期里面致胜的最好的办法。

  我就分享到这里。

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责任编辑:梁斌 SF055